万科的“过冬”逻辑:边高喊“活下去”边迅猛拿地

2018-10-11 18:17

导读:大型房企在多元化之路上的尝试和挫折,令行业集体反思,转型应该如何继续走下去,这是万科“活下去”又一重意思。

作者丨张晓玲、王营、林诗苑(实习生)、李紫薇(实习生)

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房地产的标杆万科从不缺话题。

国庆节前,万科内部开会打出“活下去”的口号;节后,部分项目一面降价回笼资金,一面突进收购华夏幸福项目股权,展开逆周期操作。

“整个市场并不像有些企业说的那样悲观。目前形势下,房企最重要的是现金流。有现金流就不会出问题,不仅是安全的,还可以趁别人活不下去的时候收并购。”新城控股副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者说。

就在万科喊出“活下去”口号同时,有几项数据值得关注:

第一,截至目前,发布2018年前9月销售业绩的房企超过26家,合计销售额达到3万亿,平均同比上涨幅度达到37.3%。在已经公布销售业绩的26家房企中,9个月销售额破千亿的房企多达10家;

第二,2018 年 1-9 月,碧桂园以 1198 亿元拿地金额继续位居榜首,万科以 1163 亿元稳居第二位,保利以869亿元位居第三位,三家房企的拿地金额均超800亿,碧桂园和万科更是以超 1100 亿拿地金额领先行业。TOP10 企业1-9月拿地总金额达6994亿元,占TOP50企业的45.1%,较1-8月占比上升0.6个百分点。

“活下去”对万科而言,虽有2018年度6300亿回款目标压顶,但更多是转型发展问题,是远虑;而在房地产周期性下行的当下,更多的房企面临的是生存问题,尤其是资金链紧张的中小型房企,比如华夏幸福。

刚刚过去的9月,房企销售继续放缓,行业普遍面临回款压力;同时行业集中度继续提升,部分中小房企徘徊在生死边缘,资金充裕的大型房企,则拥有更多的选择和腾挪空间,行业即将迎来真正的大洗牌。

值得关注的是,除了销售之外,自2012年万科正式提出转型城市配套服务商已过去6年,房地产行业的多元化转型面临挑战。近期包括万科、恒大、碧桂园、融创等四大龙头房企,在多元化之路上都遭遇了挫折。

回款与资金压力

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10月9日,万科公告,9月实现合同销售面积302.5万平方米,同比增加10.8%,销售金额434.2亿元,同比下降6.3%,环比8月的253万平米、383.4亿有所提升,但9月单月销售面积增加而销售金额下降,意味着万科正在以价换量;而对于传统的金九旺季而言,这个业绩也不算出色。

前9月,万科的销售增速在行业中不占优势。1-9月,万科累计实现合同销售面积2902.1万平方米,同比增长8.9%,销售金额4315.5亿元,同比增8.9%。

行业整体也不乐观。亿翰智库称,9月份房企通过抢收金秋,业绩普遍优于8月份,50强企业环比上涨14%。但在严苛的政策环境下,下半年7、8、9月单月业绩未突破6月的峰值。

天风证券分析师陈天诚称,随着棚改货币化逐渐降温、新房二手房价差逐步收敛,以及房企推盘量增多,预计销售增速可能进一步放缓;各类房企的回款将进一步面临考验。

去年实现5500亿回款的万科,今年定下了6300亿的任务,增长率仅14.55%,万科董事会主席郁亮说完成不到一半。

在普遍的回款压力下,大型房企以及中小房企的情况出现了分化。

平安证券分析师杨侃表示,2018年是房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链断裂风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对中小型房企来说,若资金压力大,则会转让部分项目,类似部分楼盘会转让,这样其实已经属于被收购了。若是再恶化,不排除整个企业股权都会被转让,这会面临被完全收购的风险。

民生证券分析师杨柳也表示,龙头房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上日益凸显的优势,会使行业集中度加速提升。

亿翰智库数据显示,截止到9月,共有19家房企突破千亿,同比上涨73%。TOP100房企集中度迅速攀升至71%,TOP30房企占据近市场一半份额,TOP10集中度也已经达到30%。亿翰智库预计,年底超千亿房企有望突破30家。

对大型房企来说,资金问题不在于生存,而是发展。“活下去”,是净负债率仅为32.7%,手握1596亿现金的万科向行业发出的警示。

据其2018年半年报,万科持有货币资金1595.52亿元,其中主要是银行存款1593亿元,受限资金不足百亿,是上市房企中持有货币资金最多的开发商。

高喊“活下去”同时,万科开启了一轮迅猛的收购、拿地动作。

10月9日,华夏幸福公告显示,北京万科拟收购华夏幸福5家项目公司的部分股权,暂定交易价款约为32.34亿元。

东方财富网数据显示,按照权益金额计算,万科三季度合计拿地金额接近500亿元,达到458.7亿元,超过保利、碧桂园、融创、恒大四家房企的244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、62.4亿元拿地权益金额之和。

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